1. СОНГОЛТОО ЗӨВ ХИЙХ

Орон сууц худалдах, худалдан авах гэдэг бол хүнс ногоо, гутал хувцас авдаг шиг өдөр тутам хийгдэх зүйл биш, хүн амьдралдаа нэг хоёр юмуу, хэдхэн удаа л нүүр тулах чухал хариуцлагатай шийдвэрүүдийн нэг байдаг билээ. Иймээс сэтгэлд хүрсэн зөв сонголтоо хийж, алив эрсдлээс зайлсхийх тодорхой мэдлэг, мэдээлэл хэрэгтэй болдог. Бид цуврал зөвлөмжийнхөө гуравдугаарыг үүнд зориулж байна.
Урьдчилаад нэг зүйлийг анхааруулж хэлэхэд, бүх шаардлага нөхцлийг зуун хувь хангаж, сэтгэлд тань бүрэн хүрэх байрыг олно гэвэл төдийчинээ хүрэлцээтэй мөнгийг төсөвлөх хэрэгтэй болно. Хэрэв төсөв мөнгө тань хязгаартай бол зарим нэг нөхцлөө эргэн харж үзэж, хамгийн чухал гэснүүд дээрээ төвлөрөн сонголт хийхээс аргагүй.

Байрлал
-Таны болоод танай гэр бүлийнхний ажлын газарт хэр ойрхон, эсвэл тийш явахад замын түгжрэл ямархуу байх.
-Зарим айл хүүхдийнхээ сургууль, цэцэрлэгт ойрхон эсэхийг сонголт хийх чухал нөхцлөө болгодог. Ялангуяа сайн сургуулиудын ойр орчимд байрны эрэлт хэрэгцээ ихсэж байгаа.
-“Утаанбаатар” гэж нэрлэгдсэн хотод сууж байгаа бидний хувьд агаарын бохирдлын хэмжээ яах аргагүй чухал хүчин зүйл
-Ойр орчимд дэлгүүр, үйлчилгээний газар байгаа эсэх. Амьдраад эхлэхэд энэ бас багагүй ач холбогдолтой болж ирдэг.
-Автобусны буудалд ойрхон эсэх. Зарим шинэ барилгууд ойр орчимдоо автобусны буудалгүй байдгаас оршин суугчид нь зөвхөн хувийн тэргээр хөл хийх шаардлагатай болдог.

Амьдрах орчин
-Цонхоор харагдах үзэгдэл, нар гэрэл гэгээ чөлөөтэй орж ирэх зэрэг нь эрүүл, сэтгэл өөдрөг амьдрах чухал хүчин зүйл байдаг билээ. Нар тагласан барилга хэт ойрхон байвал сонголтоо бодох л асуудал.
-Тээврийн хэрэгсэл орж гарах зам, зай чөлөө. Ганц талаасаа нарийн замаар ордог уу, эсвэл бүх талаараа орж гардаг уу, замын ачаалал хэр их байдаг гэх мэт. Томоохон худалдааны төвийн дэргэдэх орон сууцны айлууд машинтай орж гарахад ихээхэн түвэгтэй болох нь бий.
-Ойр орчинд нь байрлах байгууллагууд. Жишээ нь цагдаагийн байгууллагад ойрхон бол орчин харьцангуй тайван, баар цэнгээний газартай ойрхон бол шөнө дөлөөр дуу чимээ ихтэй гэх мэт.
-Байгалийн гамшиг, ус үерт өртөх магадлал. Голын сав газарт ойрхон, эсвэл ус зайлуулах хоолой муутай, харьцангуй нам байрлалд байдаг бол ядаж л ус ихтэйхэн борооны дараа байрны эргэн тойрон шалбаагт автах, цаашлаад подвал, нэг давхрын айлуудын бохирын хоолой эргэж халих, зарим тохиолдолд олон жилийн дараа хөрс суух, үүнээс үүдэн барилга хазайх гэх мэт байдал үүсч болно.
-Хүүхдийн аюулгүй тоглоомын талбай, ногоон байгууламж гэх мэт гаднах тохижилт.

Барилгын чанар
-Барилгын чанарын талаар гаргасан манай өмнөх зөвлөгөөг http://esta.mn/info#item61 линкээс уншина уу.
-Дээрх зөвлөмжид мөн талбайн тооцооллын тухай дурдсан байгаа учир хараад авахад илүүдэхгүй.

Үнэ
-Байрлал нь үнэд нөлөөлөх хамгийн том хүчин зүйл болдог билээ. Чанартай барилга үнэтэй байдгийг үгүйсгэхгүй ч, ер нь барилга баригдсан газар нь хотын төв рүүгээ ойртох тусам үнэтэй болдгийг анхаарах хэрэгтэй..
-Нэг байшингийн яг адилхан хоёр байр харьцангуй өөр өөр үнэтэй байдаг нь, тухайн байранд хийсэн хөрөнгө оруулалт буюу засвартай холбоотой. Байрны засварт зарцуулсан үнийг өөрөө багцаалж чадвал сайн. Учир нь зарах гэж буй тал ямар ч хэмжээ хэлж болох талтай.
-Үнийн талаар манай хамгийн эхний зөвлөмжид өгүүлсэн байгаа, та сонирхвол эндээс үзээрэй: http://esta.mn/info#item58

Байрны үйлчилгээ
-Харуул хамгаалалт, хашаа хайс зэрэгт ач холбогдол өгдөг бол та түүнийг шалгаарай.
-Орцны жижүүр. Орц болон орцны ойр орчим цэвэрхэн эсэх. Ажлаа сайн хийдэг жижүүртэй бол орц болон ойр орчим цэвэрхэн байдаг. Мөн гадны янз бүрийн хүнийг орцонд тамхи татах, архи уух үймж шуугих зэргээс сэргийлж чадаж байгаа эсэхийг нь ч бас мэдэж авах хэрэгтэй.
-Жижүүрийн ажиллагаанаас гадна гадна орчны бүрэн бүтэн, цэвэрхэн байдал зэргээс СӨХ хэр хариуцлагатай ажилладаг нь харагдана. Оршин суугчдаас асууж лавлавал энэ талаар багцаа ойлголт төрөх болов уу.
-Лифттэй эсэх, лифттэй бол 24 цагаар ажилладаг эсэх.
-Хог хаях цэг эсвэл бункертэй эсэх. Оршин суугчид нь хогоо замбараагүй хаядаг байранд сэтгэл хангалуун амьдарна гэдэг эргэлзээтэй.

Бусад
-Цонх нь наран талдаа байгаа эсэхийг хүмүүс их сонирхдог. Гэхдээ ер нь халаалт сайн бол заавал урагшаа харсан байх нь тийм ч чухал биш байж болох талтай. Дэлхийн бусад орныг бодвол манай орон нарлаг, ялангуяа зуны улиралд нар эрт мандаж, орой жаргадаг учир зүүн баруун тийш харсан цонх ч хангалттай нар үзүүлдэг гэж хэлж болно. Харин ч урагшаа харсан цонх зундаа хэт халалт үүсгэх магадлалтай байдаг.
-Балкон байхад гэмгүй, тиймээс “чек лист”-дээ үүнийг мөн тусгана бизээ.
-Хамгийн дээд давхар бол дээврийн ус, дусаал зэргийн талаар сайтар анхаарах шаардлагатай. Энэ нь СӨХ-ийн үйл ажиллагаатай хамаатуулж болох учир, хариуцлагатай сайн СӨХ байвал асуудал гаргахгүй байх нөхцөл болно.
-Ханын зузаан. Сүүлийн үеийн байрнууд харьцангуй гайгүй болж байгаа ч, хоёр айл хоорондын хана нь нимгэн байх тохиолдол бий. Энэ нь нөгөө айлаас дуу чимээ орж ирэх, эсвэл өөрсдийн тань дуу чимээ нөгөө айлд сонсдох гэсэн маш тухгүй байдлын эх үүсвэр болох учир анхаарна бизээ.
-Машинтай айл боломжтой бол дулаан граж хамт авах нь тохиромжтой байдаг.

2. БИЧИГ БАРИМТЫН ПРОЦЕДУР

Бүрэн тохиролцоонд хүрэх
-Хэрэв байр хамтран эзэмшигчидтэй бол төлөөлж байгаа хүнээс нь бүгд худалдах шийдвэр, тогтсон үнээ хүлээн зөвшөөрцгөөсөн эсэхийг лавлах. Жишээ нь нөхөртэй нь тохиролцсон үнийг эхнэр нь зөвшөөрөхгүй гэх мэт тохиолдлууд гардаг.

Бичиг баримтын шалгалт
-Шинэ орон сууц ашиглалтанд орохын тулд Барилга Байгууламжийг Ашиглалтанд Оруулах Улсын Комиссийн шалгалтанд тэнцэх ёстой. (Бидний хэлж заншсанаар Комисс орсон эсэх) Харин комиссоор ороогүй хирнээ захиалагчдаа байрандаа оруулаад, бүтэн нэгээс хоёр жил өнгөрчихсөн байрууд бий.
-ЭХЭБГ-аас (Эд Хөрөнгийн Эрхийн Бүртгэлийн Газар) сонгосон байрныхаа гэрчилгээний лавлагааг авах. ЭХЭБГ нь эрх бүхий байгууллагын хувьд байрны гэрчилгээ хүчин төгөлдөр эсэх, зээлийн барьцаанд байгаа бол, яг ямар банк санхүүгийн байгууллага, хувь хүн, хэр хэмжээний үнийн дүнгийн барьцаанд байгаа зэрэг үнэн зөв мэдээллийг танд өгнө.
-Хэрэв та өргөтгөлтэй орон сууц, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулдаг үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэж байгаа бол холбогдох бичиг баримттай нь маш хянуур танилцах хэрэгтэй. Ийм үл хөдлөх хөрөнгөнд “Нийслэлийн захирагчийн алба”-наас авсан газрын зөвшөөрөл гол баримт болдог ба тухайн дүүргийн мэргэжлийн хяналтын албаны дүгнэлт, өргөтгөлийн барилгын ажлыг зохих стандартад нийцсэн зургийн дагуу гүйцэтгэсэн баримт, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулах зөвшөөрөл, холбогдох татвар хураамжуудаа тогтмол төлж байсан баримтууд бүрэн байх шаардлагатай.Эдгээр баримтууд бүгд хууль дүрмийн дагуу биш бол та дээрхи байгууллагуудын үргэлжийн дарамтан доор байх, эсвэл бүр өмчлөх эрхээ алдаж ч болно.
-Зарим орон сууцны эзэд шинэ өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ аваагүй байдаг. Хуучин гэрчилгээг үндэслэн А-4-ийн үнэт цаасан дээрхи ЭД ХӨРӨНГӨ ӨМЧЛӨХ ЭРХИЙН буюу “шинэ”  ГЭРЧИЛГЭЭ-г ЭХЭБГ-аас гаргаж өгдөг. Харин хуучин гэрчилгээн дээр ихэвчлэн эзэмшигч гэр бүлийнхний нэрс тэр чигээрээ байдаг. Хэрвээ эдгээр эзэмшигчдийн хэн нэг нь гадаадад, эсвэл нас барсан, гэр бүл салсан байх гэх мэт тохиолдлуудад гэрчилгээгээ шинэчлэхийн тулд  ИБМУТ-өөс (Иргэний Бүртгэл Мэдээллийн Улсын Төв) архивийн лавлагаанууд (1-2 долоо хоногийн дараалал хүлээж байж) авах, бусад хамтран эзэмшигчдийн итгэмжлэл авах гэх мэт ихээхэн цаг хугацаа, тэвчээр шаардсан ажил болдог.

“Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах” гэрээ
Та эхлээд аман тохиролцоо хийдэг. Ямар үнээр авч өгөлцөх, зарим эвдэрч гэмтсэн зүйлийг солих, засах, хэзээ төлбөрөө хийх, түлхүүрээ хүлээн авах гэх мэт. Энэ бүгдийг баримтжуулан (Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ), нотариатаар гэрчлүүлж, ЭХЭБГ-т бүртгүүлснээр та сонгосон үл хөдлөх хөрөнгөө өөрийн болгож авдаг. Гэрээг тухайн орон сууц байрлах дүүргийн бүртгэлтэй нотариатч л хийдэг. Нотариатчидад гэрээний бэлэн загварууд байдаг ба зохих өгөгдлүүдийг (овог нэрс,хаяг, бичиг баримтын дугаарууд) бөглөөд л бэлэн болгодог нь учир дутагдалтай. Эл загварууд дээр талуудын тохиролцсон зарим чухал нөхцлүүд тусгагддаггүй тал бий.

ЭХЭБГ-т явагддаг процесс
-“Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ” –ний лавлагаа авахад 3000 төг үйлчилгээний хөлсөнд төлж, ажлын 1 хоногийн дараа хүлээж авна. Лавлагаа нь зөвхөн танд хэрэгтэй мэдээллийг л өгнө.
-“Худалдах, худалдан авах гэрээ” нотариатаар батлагдана. Нотариатчийн үйлчилгээний хөлс нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгээс хамааран 15 000 – 300 000 төг
-ХХОАТ (Хувь Хүний Орлогын Албан Татвар)-ыг нийт үнийн дүнгийн 2%-иар тооцож банкинд тушаана.
-Таны нэр дээр шинээр хэвлэгдэх гэрчилгээний үнэ 300 төг банкинд тушаана.
-ЭХЭБГ-ын үйлчилгээний хөлс үнийн дүнгийн 0,01-0,02% буюу 1000-30000 төг банкинд тушаана.
-ЭХЭБГ-т таны нэр дээр шинэчлэгдэн бүртгэгдэх гэрчилгээний “Эд Хөрөнгө Өмчлөх Эрхийн Бүртгэлийн Мэдүүлэг”-ийг өөрийн овог нэр, иргэний үнэмлэхийн дугаараар бөглөнө.
-Дээрхи баримтуудыг “бичиг баримт хүлээн авах” цонхонд өгч, “буцах хуудас” авна. Энэ буцах хуудсаар ажлын 3 хоногийн дараа, зөвхөн та өөрөө “бичиг баримт олгох” цонхноос гэрчилгээгээ хүлээн авна.

Хэрвээ та үл хөдлөх хөрөнгө банкны зээлээр авах бол
- Банкнуудын зээлийн нөхцөлүүдийн талаархи мэдээллийг өөрийн биеэр очиж авах нь хамгийн оновчтой. Учир нь тухайн банкнаас зөвхөн таны нэр дээр зээл олгох тул банк зөвхөн таньтай л харьцана.
-Банкны зээлийн эдийн засагчтай нь уулзан, өөрөөс тань зээл авахад ямар зардлууд гарах (зээлийн шимтгэл, даатгал, бусад үйлчилгээний хөлс, г.м.), бүрдүүлэх бичиг баримтуудын утга, зориулалтуудыг сайтар лавлаад нэг бүрчлэн тэмдэглэж авбал та банкнуудыг хооронд нь харьцуулж, аль банкны үйлчилгээ өөрт чинь илүү тохирохыг сонгоход хялбар байх ба цаг заваа хэмнэх болно.

Эцэст нь
Энэ зөвлөгөөнд дурдагдсан бүх мэдээллийг олж авах, бичиг баримтуудыг шалгах, гэрчилгээ гаргуулах процедурын үйлчилгээг манай агентлагаас иж бүрэн авах боломжтой.

ЭСТА Үл Хөдлөх Хөрөнгө Зуучлал
Вэбсайт: www.esta.mn
И-мэйл: info@esta.mn
Утас: 7730-0099, 9888-2211